Ilusionismo no IPTU de São Paulo: entenda o imposto

No final de outubro, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou o Projeto de Lei 1130/2025, que altera a Planta Genérica de Valores (PGV) e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) a ser aplicado a partir de 2026. Essa mudança foi sancionada pela Lei nº 18.330/2025, que atualiza os valores dos imóveis e estabelece limites de reajuste anual: 10% para residenciais e 12% para comerciais.

Esse tipo de ajuste é feito periodicamente e costuma gerar descontentamento entre os cidadãos, além de ser amplamente noticiado na imprensa. No entanto, muitos não percebem que o reajuste na PGV tem um impacto relativamente pequeno no valor final do IPTU que os proprietários precisam pagar.

O cálculo do IPTU é complexo e leva em consideração diversos critérios e dados cadastrais, que muitas vezes não são claros nas Notificações de Lançamento (NL), conhecidas como “carnês de IPTU”. Esses dados podem esconder práticas questionáveis por parte da Prefeitura, que podem resultar em cobranças indevidas.

A discussão em torno da PGV parece desviar a atenção dos contribuintes, enquanto técnicos da Secretaria de Finanças realizam manobras que podem aumentar o valor final do IPTU. Isso é especialmente relevante para imóveis maiores ou mais antigos, onde ajustes sutis podem levar a aumentos significativos na cobrança.

Informações como o Ano de Construção Corrigido (ACC), Fator Condomínio e Padrão de Construção são fundamentais para o cálculo do IPTU. O ACC, por exemplo, indica o ano em que a construção foi concluída e é utilizado para determinar a depreciação do imóvel. Quando um imóvel passa por reformas significativas, esse ano é atualizado, o que pode reduzir o valor do IPTU. No entanto, a fiscalização pode interpretar manutenções simples como reformas significativas, levando a abusos nas cobranças.

O Padrão de Construção também é um fator determinante, sendo avaliado com base em tabelas que classificam os tipos de materiais e acabamentos utilizados. Algumas vezes, a Prefeitura classifica imóveis de forma a elevar o seu padrão, resultando em cobranças adicionais. Por exemplo, vagas de garagem, que muitas vezes são construídas com materiais simples, podem ser erroneamente classificadas no mesmo padrão de apartamentos de alto padrão.

Além disso, áreas descobertas, como vagas de estacionamento em prédios ou áreas técnicas no topo de edifícios, podem ser incluídas como áreas construídas, aumentando ainda mais o valor tributável. Esses são apenas alguns exemplos das práticas que têm sido observadas nos últimos anos pela Prefeitura, que aproveita a falta de conhecimento da população sobre o tema para realizar essas cobranças.

Os contribuintes têm o direito de contestar cobranças abusivas e podem fazer isso administrativamente, dentro de um prazo de 90 dias após receber a Notificação de Lançamento. Para isso, é necessário apresentar provas dos erros nos cálculos ou na aplicação dos critérios. Enquanto a contestação administrativa suspende a cobrança até que o caso seja resolvido, a devolução de valores pagos a mais em anos anteriores geralmente requer uma ação judicial.

É importante que os cidadãos estejam cientes de seus direitos e da complexidade do cálculo do IPTU, para que possam se defender contra eventuais abusos nas cobranças feitas pela Prefeitura.